由于財稅的改革是牽一發(fā)而動全身的大事，不僅影響財政收入，還會影響到公民的財產權，財稅改革無小事，財稅改革牽動著從中央到地方、從企業(yè)到居民的所有成員，影響著中國每位經濟參與者的激勵和利益，因此財稅的改革不能簡單地通過行政手段說變就變，改革稅制在程序上需要全國人大及其常委會授權。

那么，這次既然全國人大常委會對國務院在部分地區(qū)試點房地產稅改革授了權，根據(jù)“重大改革于法有據(jù)”的原則，這意味著房產稅后續(xù)推出擁有了法律的正當性，房產稅已經不再拘泥于簡單的政策研究探討階段，而是真的要來了。

房產稅的推出，對其解讀的重點不能僅僅是放在研究房價降不降、稅率有多高上，雖然這點也很重要，后續(xù)也會詳細講到，更不能存有僥幸心理，覺得上海重慶2011年就有房產稅了但房地產市場也沒有發(fā)生什么明顯的改變，該怎么樣還是怎么樣。實際上，無論是從政策初衷、歷史背景角度還是從時代環(huán)境角度，這次房產稅的推出會是完全不一樣的，這會是一場意義重大而又深遠的變革。

01 房地產，中國經濟的“錨”

過去幾十年，說房地產是中國經濟的支柱性行業(yè)毫不為過。以前甚至給研究員開玩笑，說研究好中國經濟必須先研究好房地產，做一個合格的宏觀分析師前先得做一名出色的地產行業(yè)分析師。

為什么這么說呢？

房地產對中國經濟的帶動并不局限于房地產行業(yè)本身，當然，即使考慮這部分數(shù)量也足夠巨大了。

2020年中國房地產銷售額高達17.4萬億，新開工面積22.4億平方米，施工面積92.7億平方米，房地產開發(fā)投資完成額14.1萬億。

各項龐大的房地產數(shù)據(jù)背后，還牽動著一系列關聯(lián)產業(yè)。房地產銷售環(huán)節(jié)的家電、家具、家紡、裝修、物業(yè)管理和房地產交易中介，房地產開工施工環(huán)節(jié)的鋼鐵、水泥、煤炭、有色、工程機械等等。

2020年房地產行業(yè)的土地購置費4.4萬億，地方政府土地出讓金8.2萬億，而地方政府2020年本級財政收入是10萬億，很明顯，土地出讓金還是地方政府重要的“錢袋子”。

但這些還不是最重要的，最重要的是，房地產是中國信用創(chuàng)造中最重要的載體，甚至可以說沒有之一。

金融最需要化解的問題是信息不對稱問題，簡單來說，放貸員對你不夠了解，也不知道你提供的財務資料的真實性，這里面有信息不對稱的問題，萬一你提供的財務資料造假，拿到貸款后跑路怎么辦？最簡單的方法就是你要提供抵押品，萬一跑路了，我就把你提供的抵押品給賣了。

最容易估價的抵押品是什么呢？顯然就是房產、廠房或土地了。一方面，信貸人員覺得這個好估值，更重要的是，房產價格在不斷增值，跑路了，可以把房子賣了，來解決這筆不良問題。

因此，有了房價上漲這個潤滑劑，信用創(chuàng)造的過程就要順暢多了，這就構成了基本的金融加速器原理：房價漲-信用創(chuàng)造容易-信用創(chuàng)造越多經濟越繁榮-經濟繁榮房價漲-信用創(chuàng)造就越容易，可以循環(huán)下去。

生活在中國，應該都會感慨中國過去十幾年來，城鎮(zhèn)化、基礎設施建設的日新月異，為什么會這樣呢？除了龐大的勞動力市場優(yōu)勢外，還有一個非常重要的驅動因素，那就是實施信用創(chuàng)造，或者說借錢的推動因素，是公共部門。

要知道，基建本身是不賺錢的，修地鐵肯定不靠車票回本，修公園那更是免費提供給居民的。既然修基建是不賺錢的，我們也可以看到，城投明面上的資本投入回報率不足2%，還不夠買銀行理財獲得的收益，那為什么金融機構會不斷向公共部門借錢呢？直到現(xiàn)在，多數(shù)金融從業(yè)者都還認為，錢借給城投是最好的生意。

原因很簡單，因為地方提供了土地做抵押，通過土地抵押融資，疊加基建修好后地價會上漲的預期，讓信貸創(chuàng)造變得更加容易。修了地鐵，地鐵周邊的房產會增值，地鐵不盈利沒關系，房子和土地抵押在銀行那，房子增值了，公共設施不盈利的那部分就彌補了。

于是：

1、地方有發(fā)展經濟的訴求，這與地方的考核機制有關，而發(fā)展經濟的抓手是土地，土地可以抵押融資，滿足基建和城鎮(zhèn)化巨大的資金缺口；

2、房價上漲可以成為信用創(chuàng)造的潤滑劑，房價漲可以解決信息不對稱問題，讓融資變得更容易；

3、土地抵押-融資-基建-城市面貌改善-地價上漲-更容易實現(xiàn)土地抵押融資，這是一個正循環(huán)，整個過程你會發(fā)現(xiàn)地產和金融是完全緊密相連的，可以仔細看一下A股地產和金融的走勢，是不是有高度的正相關關系；

4、根據(jù)貨幣銀行學的基本理論，存款來源于信用創(chuàng)造，這個過程中，企業(yè)、居民存款迅速增長，M2規(guī)模已經突破了234萬億；

5、那公共部門借的這些錢該怎么還呢？一個是地價上漲本身就增厚了地方的信用，不行就賣地；第二個是基建修好了，招商引資和培育中小企業(yè)也更容易了，可以通過經濟發(fā)展把稅基做大。

但這個過程，也不是完全沒有代價的，我們看到現(xiàn)在的金融風險問題，其實很大程度上，就與這種增長模式相關。

不少地方基建搞得太快、太超前，招商引資和本地中小企業(yè)培育也不是那么容易，而且也不是所有地方的房地產市場都擁有持續(xù)上漲的行情，所以在債務償還上就會有壓力。

而且中國的土地價格是階梯式的，居民住房相關的土地增值的速度是最快的，過去十年增值了好幾倍，而工業(yè)用地價格一直都維持低位，農村土地還沒有開始市場化，這就拉大了城鄉(xiāng)差距，而且工業(yè)用地的低要素成本也導致不少企業(yè)粗放式發(fā)展。

既然房地產是“錨”，而“錨”是不能跌的，居民部門只要“領會”了這一點，就會將資產配置向房子集中，所以這就有了房子“越調越漲”的悖論，有房子的人群和沒房子的人群分配差距會不斷擴大。

在收入增長怎么也跟不上房價增長的時候，就會出現(xiàn)不少社會問題，比如努力賺錢趕不上房價漲幅，那年輕人就只好“躺平”。

從地方的角度來說，不少城市人口都在流出了，城市擴張的空間已經有限，再蓋下去，只能造就更多的鬼城，轉化不成土地繼續(xù)增值和招商引資的優(yōu)勢。無論是土地財政還是土地抵押融資，那都是在增量上做文章，這個時候，也確實需要把稅種切換，從增量稅改成存量稅。

所以，到了這個時間點上，必須得遏制住房價繼續(xù)上漲和經濟增長“走老路”的傾向，這就是房產稅出臺的背景。

無論如何，可以明確的是，誰是信用創(chuàng)造的載體，誰就是一個經濟體增長的“錨”，從這個角度來講，依托于房地產的快速城鎮(zhèn)化是過去中國經濟增長的“錨”。

現(xiàn)在要“房住不炒”，而房產稅是實現(xiàn)“房住不炒”、共同富裕的重要調節(jié)手段，這就是說，中國經濟的增長要徹底換“錨”，要徹底重構。

02 關于房產稅征收機制的猜想

當然，有人會有疑問，說你看2011年上海、重慶都有過房地產稅試點，房價還是在漲，地方增長的模式也沒有明顯改變，2020年上海的房產稅198億，重慶的房產稅是71.7億，占財政收入和土地出讓的比重均可以說是微乎其微，所以，這次房產稅就真有換“錨”的效果嗎？

上海、重慶房產稅試點沒有達到預期效果，是因為試點的力度過于溫和，且征收范圍太小。

重慶的房產稅只對高檔住房征收，重慶每年會設一個高檔住宅的均價紅線，這個紅線一般在全市均價2倍左右。同時，針對這一高端住宅用戶，稅率設置得也不高，僅有0.5-1.2%。由于納稅對象主要是高端住戶，可以說稅基是不夠寬的，相對于他們的財富來說，稅率也是不夠高的。

上海的房產稅是針對增量的，而非存量。時間點是設置在2011年1月27日以后購買上海房子的，存量房沒有收，而且房產稅的稅基只針對在滬居民家庭第二套和第二套以上收。

即使這樣，上海還設置了人均60平方米的免稅面積，即一家三口180平以下的部分都可以不用交稅，稅率也僅在0.4%～0.6%之間，力度不算重，而且納稅的價格還可以按住房交易市場的價格打7折。

我們假設有個三口之家買了一個單價10萬200平的住房，按這個規(guī)則，他只需要納稅：（200-3*60）*10萬（單價）*70%（折扣）*0.6%（稅率）=8400元/每年。

這個金額應該不算重，而且如果這房是首套房，不用交稅。

新的房產稅試點，如果就這點力度，那確實起不到什么改革的效果，因為稅基不夠寬，稅率不夠高，地方稅源既沒有擴寬，也沒有對高收入人群起到稅收調節(jié)的效果。

針對上海、重慶的一些經驗，這次房產稅會如何落地呢？

我們做幾點猜想：

1、考慮到拓寬稅基的要求，存量房會納入。

上海的房產稅試點只考慮了2011年以后買的二套房和二套以上住房，只考慮了增量，稅基不夠，2011年以前買房的住戶，即使擁有幾十套住房，也是免稅的，沒有起到打擊多套房空置，房屋囤積待漲的效果。為了讓收入公平分配，這次房產稅改革大概率會對所有的存量住房征稅。

2、房產稅要考慮歷史遺留問題，大概率會有免征面積。

很多城市土著到了退休或已經退休的年齡，不少土著收入也不高，如果每年都要交房產稅對他們來說負擔過重，以及國內居民部門高負債、高房價、低收入的現(xiàn)實，存量房征稅會大概率是有免稅面積的，參考標準應該是各地的人均住房面積，30-60平方米均有可能。

同時，針對部分殘障人士、退伍軍人等特殊人群，也可能會有稅收減免優(yōu)惠。

3、房產稅征收基礎大概率是參考市場交易的市值來定的。

從國際經驗看，不是所有的地方都是按照市值征稅，比如香港，是根據(jù)租金收差餉（差餉是香港對地稅的一種表述），但從香港的實踐來看，通過差餉調控房價效果并不理想。既要有合理的稅源，同時又要有抑制房地產過熱的政策效果，這次房產稅試點大概率是針對房屋交易市值來作為征收基礎，不過根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展差異，可能會有折扣。

4、房產稅大概率會采用超額累進制。

這就涉及到房產稅的定位問題。有些國家的房產稅，完全是從稅源的角度去考慮的，比如英美，在房產稅制度設計之初，就是從籌集資金并提供公共服務的角度去考慮，再加上他們的經濟主導思想是小政府、大市場，所以不存在所謂的房地產調控的訴求，這就導致了房產稅占他們財稅會有相當大的比重，也不會去設計免征面積，買了房就要交稅，交多少由地方根據(jù)自身的情況來定，美國房產稅占地方政府的稅收收入比率接近三成。

從國內房地產運行來看，房產稅的出臺除了考慮擴大稅源以外，還有民生穩(wěn)定、房地產調控長效機制建立、抑制投機和囤積等方面的考量。所以房產稅可能會更多的參考韓國和新加坡的經驗。

新加坡的房產稅采用的是超額累進制，起征點為8000新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于8000新元便要征稅，最高稅率可達16%。非自住型住宅稅率分為五級，起征點為3萬新元，最高稅率達到20%。韓國推出的綜合房產稅也有類似效果，6億韓元以上的房屋采用0.6-3%的稅率征收，而對3套及3套以上的房屋持有者的適用稅率就更高了，稅率范圍高達1.2-6%。

因此，國內的房產稅從保證稅源和打擊投機囤積的行為上去考慮，大概率也會采用累進稅制。首先設置一個免征面積，然后對戶主名下超過面積的部分征稅，隨著名下房產套數(shù)增多，征收的稅率會逐步增加，原則上，三套及三套以上有可能被征收比較高的稅率，比如5-10%。

根據(jù)央行2019城鎮(zhèn)居民家庭資產負債調查結果顯示，中國擁有兩套住房的家庭占比為31%，擁有三套及以上住房的家庭占比為10.5%。目前主流的預測的中國房地產總市值大約在400-500萬億之間，假設三套及三套以上的稅率設置為5%，在假設房地產總市值不變的前提下，這塊可以撬動的稅源高達2.1-2.5萬億。

03 房產稅出臺意味著什么？

這一部分要務實一些，因為投資者關注更多的無非是應該怎么做資產配置，房子還能不能買類似的問題。

先來說房子。首先要明確的一點是，房產稅和房價下跌沒有必然聯(lián)系，并不是說房產稅后房價一定會下跌，這也不符合國際經驗和歷史規(guī)律，我們看韓國對多套房采取了較嚴厲的房產稅措施，也沒有改變韓國過去幾年的房價漲勢，說到底，房價的漲幅是由人口、土地、供給、金融、貨幣政策等多種因素決定的。

但房產稅大概率是會隨著房地產市場變化有動態(tài)調整的，不會一成不變。比如應對韓國疫情后的房價上漲，2021年6月起，韓國綜合房產稅稅率從此前的0.6%-3.2%大幅上調至1.2%-6%，轉讓所得稅也提高到65%~75%。

后續(xù)房產稅將成為房地產調控的長效機制。

一旦房產稅作為房地產市場的長效機制確立了，過去房地產調控的力度就會有所削弱。

過去只要經濟不好，房地產調控就會松一些，一旦經濟好起來了，房地產調控就會從嚴，并非長效機制，而是一項針對經濟周期逆周期調節(jié)的工具，弄得房地產市場和經濟周期的波動都很大。

更重要的是，過去的房地產調控并沒有抑制富裕人群的購房需求，反而打擊了剛需。

因為過去的房地產調控更多的是在社保繳納年限、首付比例、貸款利率、認房認貸上做文章，這些措施對剛需的影響是比較大的，而不少富裕人群買房并不太依賴于首付、貸款利率、社保對他們的約束，反倒是沒那么多錢，又想上車的剛需人群，對首付比例、利率格外敏感。

如果房產稅的設計確實是在多套房上設置較高的稅率（針對高收入人群），設置好合理的免征面積（保護好剛需和土著），征收的稅源能夠反哺到公共服務、租賃房建設，同時通過合理的制度約束和大數(shù)據(jù)的手段保證征收效率（防止制度套利），是能夠起到收入再分配的正面效果的。

因此，房產稅出來后，過去那種限制首付、限制貸款、限制社保年限等短期房地產調控手段有可能會陸續(xù)退出了，或僅保留一部分。

此外，房產稅推出后，房地產市場確實會存在一些結構性變化。

從購房者的角度來看，房子開始“買精不買多”，買很多套房子不住，變得不再劃算，因為稅率隨著持有的房子套數(shù)增多大概率是遞增的關系。與其全國各地買很多房，不如在生活所在的城市買個大的。雖然超過了免征面積還是要交稅，但會比多套數(shù)要少交很多。

對房地產市場來說，房產稅推出大概率會加劇全國不同城市房價的分化。

對不少沒有真實的居住需求，房地產庫存多（依賴一戶家庭持有多套才能消化）同時租金傳導能力弱的地方，房產稅肯定是一劑利空。有很多地方的購房者，買房子只是怕房價漲，是為了資產保值增值而買的，有些地方是因為過年過節(jié)方便回老家看看而買的但人工作不在當?shù)?，有些地方是休息的時候有度假需求而買的，這些地方的房地產市場在房產稅推出后，會有較大的壓力。

對人口流入、有產業(yè)基礎、有好的工作機會的一線城市，房地產市場雖然會有不少住戶擁有多套房，但當?shù)氐膭傂璞容^確定，而且一線城市在住房供應上彈性更弱。總體來看，一線城市和核心二線的問題不大，搞不好還是利好，因為“老家多套不如一線一套”，在免征面積內還有免稅的效果。此外，一線城市的房產持有的租金傳導效應更強，租金上漲能分攤一些房產稅壓力。

房產稅說到底，除了擴大稅源以外，還有一個重要的訴求就是房住不炒。從這個政策初心來看，未來如果把資產更多的配置到房地產，確實不太明智了，因為房產稅只是調控房地產市場的手段之一，并非全部，從大方向來看，房地產調控政策的組合拳一定是引導居民儲蓄逐漸減少對房地產配置的。

如果一個住戶有較多的住房，他可能會優(yōu)化資產配置結構，賣掉多余的住房，變成存款。這個時候，擁有多套住房的住房擁有者，將成為金融機構眼里的高凈值客戶，相應地大類資產配置方案肯定就會跟上。

所以，房產稅對資本市場，對股和債可以說都是利好。

對債券市場來說，利好也不僅僅是增量資金這么簡單，還有一個更深層次的邏輯，那就是隨著房產稅推出，住房的建筑周期將系統(tǒng)性下行。

過去房子蓋得很多，因為地方政府發(fā)展經濟是賣地的增量邏輯，地賣得越多，新城造得多，GDP就越容易上去。

但現(xiàn)在房子顯然已經蓋得非常多了，2020年住宅的新開工面積是16.4億平方米，即使未來每年零增長，到2030年也有164億平方米。

這個數(shù)據(jù)意味著什么呢？如果按人均住房面積40平算，可以新裝4.1億人，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口是7.8億，這就意味著要增加50%的城鎮(zhèn)人口。

如果按現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口7.8億算，人均住房面積可以增加20多平方米，到2030年人均住房面積平均有60平方米，到時候三口之家住上180平方米的房子也只是平均數(shù)。

沒有單戶持有多套房加持，上面的數(shù)據(jù)想著也是很難實現(xiàn)的，等房產稅推出來后，稅率隨著持有套數(shù)遞增，那還有持有多套房的意義嗎？

因此，建筑和住房開工周期會隨著房產稅的推出見頂，這意味著中國未來的利率水平將有系統(tǒng)性下降。未來城市的基建重點在于城市更新、老舊廠房改造等存量更新，新增的空間已然不大了。

“房住不炒”的職能真正回歸后，股票市場當然也是受益的一環(huán)。

過去銀行通過較為穩(wěn)定的利差，快速動員了全社會的儲蓄，通過土地抵押作為紐帶，實現(xiàn)了城鎮(zhèn)化。但出于對息差和硬抵押物的追逐，銀行在支持中小企業(yè)上是存在一定劣勢的。

鎖住房子的流動性，無非是希望讓更多的資金進入資本市場，再通過注冊制、北交所、個人養(yǎng)老金賬戶等一系列改革措施，將居民儲蓄與資本市場連接，資本市場將成為新的“錨”，為技術密集的新能源、進口替代、專精特新、制造業(yè)高質量發(fā)展等領域提供長期、穩(wěn)定的資金支持。

金融機構在這個過程當中，也需順應大勢，過去站在時代的肩膀上靠“拉人頭”、“沖規(guī)?！钡拇址攀浇洜I模式將徹底進入歷史的垃圾堆。

只有在資產端與實體經濟深度綁定，服務好國家戰(zhàn)略、打造“專精特新”的產業(yè)集群，負債端通過專業(yè)的財富管理反哺全社會，幫助居民財富保值增值，輸出專業(yè)的資產定價和投研能力，才能真正立于不敗之地。